Popular Posts

รวมข้อมูลซื้อบ้านมือสอง และข้อมูล รีโนเวทบ้าน (EP.1)

รวมข้อมูลซื้อบ้านมือสอง และข้อมูล รีโนเวทบ้าน
1. เทคนิคการเลือกบ้านมือสอง
การเลือกซื้อบ้านมือสองต้องการความละเอียดและความรอบคอบมากกว่าการเลือกซื้อบ้านมือหนึ่ง เพราะอย่างที่ทราบกันดีว่า บ้านมือสองคือบ้านที่ผ่านการใช้งานมาแล้ว และ ยังอาจมีอายุยาวนานจนตัวบ้านเสื่อมสภาพลง ก่อนจะเลือกซื้อบ้านมือสองจึงมีเกณฑ์ต่างๆ ที่ควรประเมินก่อน

ทำเล สำหรับการเลือกบ้าน ไม่ว่าจะมือหนึ่งหรือมือสอง หรือไม่ว่าจะซื้อเพื่ออยู่อาศัยเองหรือเพื่อลงทุน ทำเลคือเรื่องสำคัญ เพราะในแง่ผู้อยู่อาศัย การเลือกทำเลคือความเป็นอยู่ และสำหรับผู้ลงทุน ทำเลก็หมายถึงโอกาสทางการตลาด วิธีเลือกทำเลก็ประเมินว่าอยู่ใกล้สถานที่ใด เช่น ตลาด ห้างสรรพสินค้า โรงเรียน สวนสาธารณะ หรือแหล่งทิ้งขยะชุมชน เป็นซอยตัน ฯลฯ และการเดินทางและการจราจรสะดวกหรือไม่ เป็นต้น
สภาพแวดล้อม ในด้านนี้ จะดูต่อมาจากทำเล โดยพิจารณาจากสภาพแวดล้อมว่าเอื้อต่อการอาศัยหรือวิถีชีวิตหรือไม่ ซึ่งสภาพแวดล้อมในข้อนี้ หมายถึงทั้งสภาพแวดล้อมทางกายภาพ หรือ ผู้คน โดยสภาพแวดล้อมทั่วไปที่ต้องดู เช่น เป็นพื้นที่ราบต่ำหรืออยู่บนเนิน น้ำท่วมหรือไม่ ส่วนด้านผู้คน ให้ลงพื้นที่ไปสำรวจ หรือ อาจถามคนในพื้นที่ดูว่าบริเวณบ้านที่จะไปซื้อนั้น ผู้คนเป็นอย่างไร ลักษณะชุมชนเป็นแบบไหน มีอะไรที่ต้องระวังหรือไม่ เป็นต้น
สภาพบ้าน เนื่องจากบ้านมือสองอาจก่อสร้างมานานแล้ว
*** สิ่งที่ควรใส่ใจ คือความแข็งแรงมั่นคงของโครงสร้างอาคาร หรือบ้านบางหลังที่มีการต่อเติมซึ่งอาจกระทบส่วนโครงสร้าง เช่น บ้านทรุด กำแพงทรุด เป็นต้น จึงควรหาผู้ที่มีความรู้ไปตรวจดูสภาพบ้านด้วย นอกจากนี้ ยังควรเลือกดูจากสภาพบ้านโดยทั่วไปและระบบสาธารณูปโภค เช่น น้ำประปา ไฟฟ้า เป็นต้น โดยสามารถประเมินสิ่งที่ต้องซ่อมแซมหรือปรับปรุงและสรุปเป็นค่าใช้จ่ายรวมกับราคาบ้านได้เพื่อพิจารณาความคุ้มค่า
2. สิ่งที่ต้องตรวจสอบก่อนซื้อบ้านมือสอง
หลังจากเลือกดูบ้านมือสองและเจอบ้านที่ต้องการแล้ว ก่อนจะตัดสินใจซื้อก็ยังมีรายละเอียดอื่นๆ อีกที่ต้องตรวจสอบดูให้ครบถ้วนเพื่อป้องกันปัญหาที่อาจเกิดขึ้นภายหลัง

เปรียบเทียบราคาบ้านกับราคาประเมิน เพื่อตรวจสอบว่าราคาที่ขายสูงเกินไปหรือไม่ เพื่อประโยชน์ในการตัดสินใจซื้อ และนอกจากนี้ ธนาคารจะปล่อยสินเชื่อให้จากราคาประเมิน หากราคาประเมินต่ำกว่า ดังนั้นสิ่งที่ต้องรู้อีกอย่างก็คือ ราคาประเมินของบ้าน
ตรวจสอบว่าใครเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์บ้าน ให้ได้ทราบว่าผู้ขายเป็นเจ้าของจริงๆ หรือไม่ หรือหากเป็นนายหน้า นายหน้ากำลังขายให้ใคร เพื่อป้องกันการแอบอ้าง
ตรวจสอบแนวเวนคืน บ้านบางหลังที่เจ้าของรีบร้อนขาย อาจเป็นเพราะรู้ว่าตัวบ้านอยู่ในแนวเวนคืน และหลอกขายให้ลูกค้า ดังนั้น จึงควรตรวจสอบแนวเวนคืนก่อนที่จะซื้อ โดยสามารถตรวจสอบได้กับกรมโยธา การทางพิเศษแห่งประเทศไทย สำนักงานเขตและกรมที่ดิน หรือสอบถามคนในพื้นที่
ตรวจสอบการจดจำนอง เพราะโดยส่วนมากบ้านมักจะติดจำนองหรือยังผ่อนไม่หมดอยู่ เรื่องนี้ควรถามกับผู้ขายให้แน่ชัด เพราะต้องดำเนินการไถ่ถอนจำนองออกจากธนาคารให้เรียบร้อยก่อน
สอบถามสาเหตุที่ขายและประวัติของบ้าน คุณควรสอบถามกับเจ้าของบ้านโดยตรงถึงสาเหตุที่ต้องการขายบ้าน เช่น จำเป็นต้องใช้เงิน ต้องการย้ายที่อยู่ หรือมีเหตุผลอื่นที่พยายามปกปิด นอกจากนี้ ยังควรสอบถามประวัติของบ้านจากทั้งเจ้าของหรือเพื่อนบ้านว่าบ้านหลังนี้เคยมีใครอาศัยอยู่บ้าง มีเหตุการณ์ที่น่ากังวลเกิดขึ้นหรือไม่ เพื่อความสบายใจและมั่นใจเมื่อเข้าอาศัย
ทั้งนี้ อาจมีสิ่งอื่นที่ต้องตรวจสอบให้ชัดเจนก่อนอยู่อีก เช่น เอกสารการจดทะเบียนอาคารชุด นิติบุคคล ค่าธรรมเนียม ค่าส่วนกลาง ใบอนุญาตก่อสร้าง เป็นต้น เพื่อป้องกันปัญหาที่อาจเกิดขึ้นในอนาคต

3. ช่องทางซื้อบ้านมือสอง
ทุกวันนี้ มีช่องทางการซื้อขายบ้านมือสองหลากหลายและสะดวกมากขึ้น
จำนวนบ้านมือสองในตลาดก็มีให้เลือกมากมายเช่นเดียวกัน
 ช่องทางที่นิยมซื้อบ้านมือสองกันก็มีอยู่ 3 ช่องทาง
1 . ซื้อกับเจ้าของ วิธีการนี้เป็นวิธีการดั้งเดิมและง่ายที่สุด เพราะคุณสามารถเจรจาต่อรองราคาขายกับเจ้าของบ้านได้โดยตรง และมั่นใจได้ว่าเจ้าของต้องการขายจริง ไม่ใช่การ “ขับไล่” เจ้าของเดิมจากคำสั่งศาล ทั้งนี้ หากเลือกซื้อกับเจ้าของบ้านโดยตรงควรตรวจสอบเอกสารและการทำสัญญาต่างๆ ให้เรียบร้อย หรือหาผู้ที่มีความรู้เข้ามาช่วย และควรตกลงค่าใช้จ่ายในการดำเนินการขาย โอนกรรมสิทธิ์ หรือจดจำนองที่ดิน เป็นต้น
2. ซื้อผ่านนายหน้า วิธีการนี้จะเอื้อประโยชน์และความสะดวกให้กับผู้ซื้อ เพราะผู้ซื้อสามารถระบุลักษณะบ้านที่ต้องการ พื้นที่ และราคากับนายหน้าได้ และนายหน้าจะเป็นผู้ดำเนินการเรื่องซื้อขายและการทำสัญญาต่างๆ ให้ โดยส่วนมากค่าใช้จ่ายของนายหน้า ผู้ขายจะเป็นผู้จ่าย ทั้งนี้

  **  ควรตรวจสอบดูชื่อผู้ขายกับชื่อเจ้าของในโฉนดเป็นคนคนเดียวกันหรือไม่
?เพราะบางทีนายหน้าอาจแอบอ้างขายบ้านผู้อื่นกับลูกค้าได้
ซื้อบ้านมือสองกับธนาคาร การซื้อสินทรัพย์รอการขายจากธนาคารเป็นหนึ่งช่องทางซื้อบ้านมือสองที่นิยมกันมากขึ้น เพราะมีบ้านจำนวนมากให้เลือก ราคาบ้านมักจะต่ำกว่าราคาตลาด และซื้อได้ง่าย นอกจากนี้ หากซื้อบ้านกับธนาคารก็จะทำเรื่องขอสินเชื่อกับธนาคารที่ขายได้ง่ายและรวดเร็วยิ่งขึ้น อีกทั้ง อาจได้รับการยกเว้นค่าธรรมเนียมต่างๆ และการอำนวยความสะดวกอื่นๆ อีกด้วย
  ช่องทางซื้อบ้านมือสองที่ราคาถูก คือ  การประมูลบ้านจากกรมบังคับคดี ซึ่งราคาเริ่มต้นจากการประมูลนี้อาจต่ำกว่าราคาตลาดถึง 50% ทั้งนี้ ต้องวางมัดจำประมูล 40,000 – 50,000 บาท และวางมัดจำบ้านอีก 25% ของราคาทรัพย์ นอกจากนี้ วิธีการนี้ก็มีขั้นตอนทางกฎหมายหลายขั้นตอน และอาจต้องดำเนินเรื่องในศาลเพื่อฟ้องขับไล่ “ผู้บุกรุก” อีกด้วย

4. ขั้นตอนกู้ซื้อบ้านมือสอง
หากซื้อบ้านมือสองจากธนาคาร โดยขอสินเชื่อซื้อบ้านด้วย การดำเนินงานจะลดขั้นตอนลง โดยเพียงยื่นเอกสารต่างๆ ที่ธนาคารขอ ทั้งนี้ หากซื้อบ้านมือสองผ่านช่องทางอื่นๆ ก็ไม่ได้มีขั้นตอนที่แตกต่างจากการกู้สินเชื่อซื้อบ้านมือหนึ่งทั่วไป หรือหากจะซื้อบ้านมือสองเพื่อลงทุนและขอสินเชื่อบ้านมือสองสำหรับผู้ประกอบการโดยเฉพาะ ก็มีขั้นตอนที่ไม่แตกต่างกัน สามารถสรุปขั้นตอนได้ดังนี้

ทำสัญญาจะซื้อจะขาย ขั้นตอนนี้คือการเตรียมการซื้อขาย ซึ่งสัญญานี้คือหลักฐานที่ธนาคารต้องการเพื่อทราบว่าคุณจะซื้อบ้านจริง โดยรายละเอียดในสัญญาควรระบุถึงราคาที่ตกลงซื้อขาย เงินมัดจำ และค่าใช้จ่ายต่างๆ ให้ครบถ้วน ชัดเจน
  ขอสำเนาโฉนดที่ดินจากผู้ขาย สำเนาโฉนดที่ดินคือเอกสารอีกชุดที่จำเป็นต้องยื่นกับธนาคาร โดยควรตรวจสอบก่อนยื่นกู้ว่าชื่อผู้ขาย กับ ผู้มีกรรมสิทธิ์ในโฉนดเป็นคนเดียวกันหรือไม่
 ยื่นเอกสารขอสินเชื่อบ้าน ขั้นตอนนี้คุณต้องเตรียมเอกสารสำหรับยื่นขอสินเชื่อให้พร้อม ได้แก่
  เอกสารส่วนบุคคลทั้งหลาย เอกสารทางการเงินหรือแสดงที่มาของรายได้
  และเอกสารหลักประกัน ซึ่งรวมสัญญาจะซื้อจะขายและสำเนาโฉนดที่ดินของบ้านที่ไปซื้อด้วย

รอธนาคารประเมินทรัพย์สิน
 ขั้นตอนนี้คือระหว่างธนาคารประเมินราคาบ้านและพิจารณาอนุมัติสินเชื่อ
 ซึ่งโดยทั่วไปธนาคารจะให้วงเงินกู้ประมาณ 80% ของราคาประเมิน แต่ถ้าซื้อบ้านกับธนาคารหรือเลือกธนาคารที่มีโปรโมชั่นสินเชื่อบ้าน อาจได้วงเงินถึง 90% ดังนั้น เมื่อจะซื้อบ้านมือสองจึงควรเตรียมเงินก้อนแรกไว้ประมาณ 20% ของราคาบ้าน
ดำเนินการโอนสินทรัพย์และจดจำนองบ้าน เมื่อธนาคารอนุมัติสินเชื่อบ้านให้เรียบร้อย ก็สามารถนัดผู้ขายมาโอนสินทรัพย์และรับเงินจากธนาคาร รวมทั้งจดจำนองบ้านหลังที่ซื้อกับธนาคาร หรือหากบ้านหลังเก่ายังติดภาระสินเชื่อเก่าอยู่ก็ต้องทำเรื่องไถ่ถอนและย้ายจำนองมาธนาคารที่ผู้ซื้อกู้
5. ข้อดีของบ้านมือสอง
แม้บ้านมือสองจะเป็นบ้านที่ผ่านการใช้งานมาแล้ว หรือมีอายุยาวนานจนสภาพอาจเสื่อมโทรมไปบ้าง แต่หากคุณมีวิธีการเลือกบ้านมือสองที่ดี ได้ตรวจสอบแล้วว่าปลอดภัย เป็นทำเลที่ดี ไม่ว่าจะเข้าอาศัยอยู่เองหรือลงทุนเพื่อปล่อยเช่า บ้านมือสองก็ถือว่าไม่ยิ่งหย่อนไปกว่าบ้านหลังใหม่เลย ซึ่งข้อดีข้อเด่นของบ้านมือสอง เช่น
ราคาถูก ข้อนี้เป็นจุดเด่นที่สุดของบ้านมือสอง เพราะราคาอาจถูกกว่าบ้านหลังใหม่ได้มากถึง 50% เหมาะสำหรับผู้ที่ต้องการมีบ้าน แต่มีกำลังทรัพย์จำกัด
ต่อรองได้ง่ายกว่า เนื่องจากตัวบ้านมีอายุหรือผ่านการใช้งานมาแล้ว รวมทั้งสภาพของบ้านที่ต้องปรับปรุงทำให้สามารถต่อรองราคากับเจ้าของบ้านได้ง่ายกว่า อาจทำให้ได้บ้านในราคาที่ต่ำลงมาอีกได้
โครงสร้างบ้านมักมีคุณภาพมากกว่า หากเปรียบเทียบบ้านที่สร้างห่างกัน 5 ปี – 10 ปี ในราคาที่ใกล้เคียงกัน จะทราบว่าวัสดุหรือส่วนโครงสร้างของบ้านที่สร้างมาก่อนนั้นมีคุณภาพมากกว่า เพราะบ้านที่สร้างภายหลังจะมีต้นทุนในการก่อสร้างมากกว่า เช่น วัสดุ และค่าแรง
อาจได้ทำเลที่ดีกว่า เพราะพื้นที่เป็นทรัพยากรที่จำกัด บ้านที่ก่อสร้างขึ้นมาใหม่อาจอยู่ในทำเลที่ห่างไกล และบ้านมือสองที่สร้างมาก่อนแล้วจึงอาจอยู่ในพื้นที่ที่มีทำเลดีกว่า
สรุป
การเลือกซื้อบ้านมือสองจำเป็นต้องสำรวจและตรวจสอบรายละเอียดต่างๆ ทั้งทำเล สภาพแวดล้อม ตัวอาคาร รวมถึงเอกสารและเรื่องกฎหมายต่างๆ อย่างรอบคอบ 5 เรื่องควรรู้ก่อนเลือกซื้อบ้านมือสองข้างต้น น่าจะช่วยให้คุณสามารถเลือกบ้านมือสองที่มีคุณภาพและเหมาะสมกับราคาได้ ไม่ว่าจะต้องการบ้านเพื่ออยู่อาศัยหรือลงทุนทำธุรกิจ ข้อควรรู้เหล่านี้ก็น่าจะเป็นประโยชน์ต่อการตัดสินใจของคุณ

Credit :  เวป ธนาคารอาคารสงเคราะห์    พ.ค 2563

https://cm.ghbank.co.th/SmartWelfare/


https://cm.ghbank.co.th/SmartWelfare/Customer/Calculate?productId=1008



พิเศษ!!! สำหรับสมาชิกสภา / สมาคมวิชาชีพต่างๆ ที่ประกอบไปด้วย 1.สภาวิชาชีพบัญชีฯ 2.สมาคมผู้สอบบัญชีภาษีอากรแห่งประเทศไทย 3.ทันตแพทยสภา 4.สภากายภาพบำบัด 5.สภาเทคนิคการแพทย์ 6.สภาวิชาชีพวิทยาศาสตร์และเทคโนโลยี 7.สภาสถาปนิก 8.สมาคมสัตวแพทย์ผู้ประกอบการบำบัดโรคสัตว์ แห่งประเทศไทย 9.สมาคมพยาบาลแห่งประเทศไทยฯ 10.สมาคมผู้ตรวจสอบภายในแห่งประเทศไทย 11.สมาคมเภสัชกรรมชุมชน (ประเทศไทย) 12.สัตวแพทยสภา 13.สภาวิศวกร 14.แพทยสภา



อยากซื้อบ้านมือสอง ตอน ซื้อตรงจากคนขาย
 Credit : เวป kasikornbank
          สำหรับใครที่กำลังมองหาบ้านมือสองที่ถูกใจสักหลัง โดยเฉพาะซื้อไว้เพื่ออยู่อาศัยเอง การซื้อบ้านโดยตรงจากคนขาย ไม่ว่าจะเป็นเจ้าของบ้านขายเอง หรือขายผ่านนายหน้า ถือว่าเป็นทางเลือกแรกๆ ที่ช่วยให้เราได้บ้านที่ถูกใจทั้งทำเล สภาพแวดล้อม แถมยังมีโอกาสได้บ้านไม่ทรุดโทรมมากนัก และสามารถต่อรองราคา ตกลงค่าใช้จ่ายกันได้อีกด้วย ปัจจุบันการซื้อบ้านมือสองมีช่องทางในการค้นหาและติดต่อผู้ขายที่สะดวกมากขึ้น หากใครอยากซื้อบ้านมือสองด้วยทางเลือก

1) หาบ้านประกาศขายได้ที่ไหน?
      ขั้นตอนแรกในการซื้อบ้านมือสอง คือ การหาบ้านที่ถูกใจค่ะ ถ้ายังไม่รู้ว่าจะเริ่มหาบ้านมือสองจากช่องทางไหนดี ขอแนะนำช่องทางในการหาบ้านที่เจ้าของบ้านหรือนายหน้ามักประกาศขายบ้าน ซึ่งได้แก่ 
        • ค้นหาผ่านเว็บไซต์ประกาศขายบ้าน ถือว่าเป็นช่องทางที่ได้รับความนิยม เพราะสะดวก ทำได้ง่ายเพียงแค่ค้นหาเว็บไซต์ประกาศขายบ้านผ่าน Google โดยเมื่อเราเข้าเว็บไซต์ประกาศขายบ้านแล้ว ก็สามารถใส่เงื่อนไขในการค้นหาที่ต้องการได้ เช่น ที่ตั้ง ช่วงราคา ประเภทบ้าน ฯลฯ หลังจากใส่เงื่อนไขแล้ว ก็จะมีบ้านหลายๆ หลัง ตามเงื่อนไขมาให้เลือก วิธีนี้จึงทำให้เราสามารถเปรียบเทียบบ้าน​หลายๆ หลังได้ในเวลาเดียวกัน
    และการค้นหาบ้านด้วยช่องทางนี้มีข้อจำกัด เนื่องจากเห็นบ้านเพียงแค่รูปภาพที่ผู้ขายนำมาลงประกาศเท่านั้น สภาพบ้านจริงจึงอาจมีการเปลี่ยนแปลงไปจากรูปภาพ ดังนั้น
     หากเลือกบ้านที่ถูกใจผ่านเว็บไซต์ ควรไปดูสภาพบ้าน รวมถึงสภาพแวดล้อมจริงๆ ด้วย
     • หาบ้านจากป้ายติดประกาศขาย เป็นช่องทางที่ทำให้ได้เห็นสภาพบ้าน สภาพแวดล้อม รวมทั้งการเดินทางที่แท้จริง เนื่องจากเราจะเลือกไปค้นหาบ้านตามพื้นที่หรือทำเลที่สนใจ ด้วยการเดินทางไปดูสถานที่จริงว่ามีบ้านหลังไหนติดประกาศขายไว้บ้าง ซึ่งการค้นหาบ้านด้วย           
    มีข้อจำกัด เช่น โครงการหมู่บ้านหรือคอนโดฯ ที่มีระบบรักษาความปลอดภัยอาจไม่อนุญาตให้เราเข้าไปในโครงการ เพื่อค้นหาบ้านหรือคอนโดฯ ประกาศขายได้ นอกจากนี้ การตระเวนหาบ้านจะมีค่าใช้จ่ายเกิดขึ้น เช่น ค่าน้ำมัน ค่าทางด่วน เป็นต้น ซึ่งมีหลายคนที่ตระเวนหาบ้านทั้งวัน แต่ก็ยังไม่ได้บ้านที่ถูกใจสักที จนอาจทำให้รู้สึกเสียเวลากับการหาบ้านได้
          อย่างไรก็ตาม การหาบ้านที่ถูกใจทั้งในเรื่องของราคา ทำเล สภาพบ้าน สภาพแวดล้อมให้ได้สักหลัง อาจต้องใช้ทั้ง 2 วิธีประกอบกัน
2) ถ้าเจอบ้านถูกใจแล้วต้องทำอย่างไรต่อ?
         โดยปกติแล้วหากเราซื้อบ้านมือหนึ่งผ่านโครงการก็มักจะมีเจ้าหน้าที่โครงการคอยอำนวยความสะดวกทั้งในด้านเอกสาร สัญญาต่างๆ  และติดต่อกับเจ้าหน้าที่ธนาคารให้ แต่หากเป็นการซื้อบ้านมือสองเราอาจต้องดำเนินการเองทั้งหมด ซึ่งสิ่งที่ต้องดำเนินการต่อหลังจากเลือกบ้านที่ถูกใจได้แล้วมีดังนี้
         ติดต่อผู้ขาย เพื่อตกลงราคาและทำสัญญาจะซื้อจะขาย โดยระบุราคาที่ได้ตกลงซื้อขายกัน
         >>> การจ่ายเงินมัดจำ การจ่ายเงินส่วนที่เหลือว่าจะชำระเมื่อไหร่ ซึ่งผู้ขายอาจกำหนดเงื่อนไขการยึดเงินมัดจำ
          ในกรณีที่ผู้ซื้​​อไม่สามารถชำระเงิน ส่วนที่เหลือได้ตามระยะเวลาที่กำหนด นอกจากนี้ควรมีการตกลงเรื่องค่าใช้จ่ายต่างๆ ที่เกิดขึ้น และระบุไว้ในสัญญาจะซื้อจะขายด้วย เพื่อป้องกันการเกิดปัญหาระหว่างผู้ซื้อผู้ขายในภายหลัง เมื่อตกลงและทำสัญญาจะซื้อจะขายกันเรียบร้อยแล้ว ผู้ซื้อจะต้องนำสัญญาจะซื้อจะขาย พร้อมสำเนาโฉนดที่ดินที่ได้จากผู้ขายไปใช้เป็นเอกสารในการยื่นกู้
             📌  ติดต่อธนาคาร และเตรียมเอกสารต่างๆ ไปยื่นกู้ โดยเอกสารที่ใช้ในการยื่นกู้ ได้แก่ เอกสารแสดงตนและเอกสารทางการเงินที่แสดงแหล่งที่มาของรายได้ เช่น
              -  พนักงานประจำ ใช้สลิปเงินเดือนหรือหนังสือรับรองเงิน​​​เดือ​น รายการเดินบัญชีย้อนหลังอย่างน้อย 6 เดือน เป็นต้น
                - เจ้าของกิจการ ใช้ทะเบียนพาณิชย์ รูปถ่ายกิจการ ใบอนุญาตประกอบกิจการหรือสัญญาเช่าพื้นที่  รายการเดินบัญชีย้อนหลังอย่างน้อย 6 เดือน เป็นต้น
    นอกจากนี้ยังต้องมีเอกสารที่แสดงถึงการซื้อขายบ้านมือสอง
 คือ  1.  สัญญาจะซื้อจะขาย
      2. สำเนาโฉนดที่ดินที่ได้จากผู้ขาย
         📌  แจ้งผู้ขายและธนาคาร เพื่อนัดวันโอนบ้านที่สำนักงานที่ดิน หลังจากที่ได้รับการอนุมัติเงินกู้ซื้อบ้านมือสองกับธนาคารเรียบร้อยแล้ว ในวันนัดหมายที่สำนักงานที่ดิน
      ผู้ขายจะทำการโอนบ้าน >>> ให้ผู้ซื้อ
 และ​ผู้ซื้อจะนำบ้านไปจำนองต่อให้ >>> ธนาคาร

   เพื่อใช้เป็นหลักประกันในการกู้เงิน
 โดยผู้ขายจะได้รับเงินจากการขายบ้านทั้งหมดในวันนั้น
 ดังนั้นการโอนบ้านและจำนองจะต้องทำให้เสร็จสิ้นในวันเดียวกัน โดยทั้ง 3 ฝ่าย ได้แก่ ผู้ซื้อ ผู้ขาย และธนาคาร จะต้องมาพร้อมกันนั่นเอง แต่หากไม่สามารถไปดำเนินการด้วยตนเองได้ ทั้งผู้ซื้อและผู้ขายสามารถมอบอำนาจให้ผู้อื่นไปดำเนินการแทนได้

 3) ข้อควรรู้ก่อนตัดสินใจซื้อ
      การซื้อบ้านมือสองด้วยวิธีซื้อโดยตรงจากคนขายนั้น มีหลายๆ ประเด็นที่เราควรทราบก่อนการตัดสินใจซื้อ ซึ่งได้แก่
       • การตรวจสอบโฉนด ว่ามีสถานะเป็นอย่างไร ปลอดภาระหรือติดจำนองอยู่ และที่สำคัญควรตรวจเช็กว่าผู้ขายเป็นเจ้าของจริงๆ หรือไม่ ?
 เพื่อป้องกันการถูกหลอก โดยก่อนจ่ายเงินมัดจำและทำสัญญาจะซื้อจะขาย ผู้ซื้อควรตรวจสอบโฉนดที่ผู้ขายนำมาให้ หากโฉนดเป็นสำเนาควรดูว่า ได้มีการรับรองจากเจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดินหรือไม่และระบุวันที่รับรองตั้งแต่เมื่อไหร่ ทั้งนี้การคัดสำเนาโฉนดเจ้าของโฉนดซึ่งก็คือผู้ขายสามารถไปดำเนินการเอง หรือมอบอำนาจให้ผู้อื่นไปแทนก็ได้ โฉนดที่ขอคัดจากสำนักงานที่ดินจะมีเจ้าหน้าที่ลงนามรับรองความถูกต้องพร้อมระบุวันที่รับรองไว้ในสำเนาโฉนดฉบับนั้น หรืออีกวิธีในการตรวจสอบโฉนดในกรณีที่ยื่นกู้ซื้อบ้านคือการส่งประเมินราคากับธนาคารก็ได้
         การเตรียมเงินส่วนต่างให้พร้อม เพราะราคาบ้านมือสองอาจมีราคาสูงจากการตกแต่งบ้านให้พร้อมเข้าอยู่ หรือทำเลดี และเนื่องจากการกู้ซื้อบ้านมือสองโดยทั่วไปธนาคารจะให้วงเงินกู้ไม่เกิน 80% ของราคาประเมินหรือราคาซื้อขาย (เลือกที่ต่ำกว่า) เท่ากับว่าผู้ซื้อจะต้องเตรียมเงินก้อนไปจ่ายให้กับผู้ขายในวันโอนบ้านอยู่ที่ประมาณ 20% ของราคาซื้อขาย ซึ่งต่างจากการซื้อบ้านมือหนึ่งกับโครงการที่สามารถผ่อนดาวน์ไปได้เรื่อยๆ ก่อนการยื่นกู้จริง
          ค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นที่สำนักงานที่ดิน ซึ่งประกอบไปด้วยค่าใช้จ่ายทั้งฝั่งผู้ซื้อและผู้ขาย ดังนี้
   📌  ค่าใช้จ่ายการซื้อ ได้แก่​
              - ค่าจำนอง 1% ของวงเงินกู้ (ในกรณีที่กู้เงิน)
   📌 ค่าใช้จ่ายการขาย ได้แก่
        - ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย โดยใช้ราคาบ้านจากราค​าประเมินของสำนักงานที่ดิน หักด้วยค่าใช้จ่ายตามที่กรมสรรพากรกำหนด แล้วนำมาคำนวณด้วยอัตราภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา โดยไม่ยกเว้นเงินได้ 150,000 บาทแร​ก
      - ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ของราคาขายหรือราคาประเมินสำนักงานที่ดิน (เลือกราคาที่สูงกว่า) แต่ทั้งนี้หากถือครองบ้านเกิน 5 ปี(ดูวันที่หลังโฉนด) หรือมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี หรือบ้านที่ขายได้รับมรดกมา ก็จะไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ
     - ค่าอากรแสตมป์ 0.5% ของราคาขายหรือราคาประเมินสำนักงานที่ดิน (เลือกราคาที่สูงกว่า) โดยจะเสียค่าอากรแสตมป์ในกรณีที่ไม่ได้เสียภาษีธุรกิจเฉพาะ​​
    และ มีค่าธรรมเนียมโอน 2% ของราคาประเมินสำนักงานที่ดิน ซึ่งเกิดขึ้นจากการซื้อขาย โดยค่าใช้จ่ายส่วนนี้อยู่ที่ตกลงกันว่าจะจ่ายกันอย่างไร เช่น ผู้ซื้อผู้ขายแบ่งจ่ายคนละครึ่ง เป็นต้น

 ** การซื้อบ้านมือสองจึงควรพิจารณาถึงข้อดีและข้อจำกัด**

     การซื้อบ้านมือสองด้วยวิธีซื้อตรงจากคนขายนั้นมีหลายๆ ประเด็นที่ควรให้ความสำคัญ ไม่ว่าจะเป็นการหาบ้าน การเตรียมเงินไว้จ่ายส่วนต่างหรือค่าใช้จ่ายต่างๆ ที่เกิดขึ้น เป็นต้น ดังนั้น ก่อนตัดสินใจที่มี เพื่อให้การซื้อบ้านมือสองคุ้มค่ามากที่สุด​



เวป เช็ค ที่ดิน ตำแหน่ง ,วิธีคำนวณ กรมที่ดิน
 ระบบให้บริการประชาชนในการคำนวณภาษีอากร ราคาประเมินต่อตารางวา




หลายท่านคงคุ้นเคยใช้แอพแผนที่นำทาง แต้ถ้าเป็นเรื่องข้อมูลดิน เป็นเรื่องยาก มีโฉนดที่ดิน ซึ่งมีหมายเลขเรียบร้อย แต่ไม่ทราบว่าที่ดินดังกล่าวอยู่ที่ไหน มีราคาประเมินเท่าไหร่ เดินทางไปที่ดินนั้นอย่างไร แต่ตอนนี้มีแอพ LandsMaps จากกรมที่ดิน ที่สามารถค้นหาที่ดินจากเลขที่โฉนด ดูรูปแบบที่ดิน ดูสิ่งแวดล้อมรอบๆที่ดิน ง่ายๆ ผ่านคอมพิวเตอร์หรือสมาร์ทโฟน

แลนด์แมปส์ (LandsMaps)  เป็นแอปพลิเคชันที่อำนวยความสะดวกให้กับประชาชน สำหรับการตรวจสอบตำแหน่ง และภาพแปลงที่ดิน โดยระบุเลขที่โฉนด นอกจากนี้ประชาชนยังสามารถตรวจสอบเส้นทางเพื่อเดินทางไปยังแปลงที่ดินดังกล่าว รวมถึงตรวจสอบสถานที่ตั้งสำนักงานเขตที่ดินที่เกี่ยวข้องได้อีกด้วย

แอปพลิเคชันนี้จัดทำขึ้นโดยกรมที่ดิน ร่วมกับสำนักงานรัฐบาลอิเล็กทรอนิกส์ภายใต้โครงการศูนย์กลางแอปพลิเคชันภาครัฐ (Government Application Center) อันมีวัตถุประสงค์เพื่อให้ประชาชนสามารถเข้าถึงบริการต่างๆ ของรัฐผ่านโทรศัพท์มือถือหรืออุปกรณ์พกพาได้

สามารถดาวน์โหลด LandsMaps ได้ที่
Play Store สำหรับ Android : https://play.google.com/store/apps/details?id=th.or.ega.ad.dolwms
App Store  สำหรับ iOS : https://itunes.apple.com/th/app/landsmaps/id1021516756?mt=8

สำหรับผู้ใช้คอมสามารถตรวจสอบที่ดินที่ dolwms.dol.go.th

ความสามารถที่ตัวแอพพลิเคชั่นทำได้
    
 

ภาพตัวอย่างการใช้งานจริง
  
  
CREDIT :



 
  
เวป กรมที่ดิน
ระบบให้บริการประชาชนในการคำนวณภาษีอากร


#การคำนวณภาษีอากร  #ราคาประเมินต่อตารางวา


เทคนิค ซื้อบ้านมือสอง แบบง่ายๆ ทำเองได้สบายๆ

Credit : เวป dotproperty.
1.       เลือกพิจารณาสภาพแวดล้อมของบ้านนั้นๆว่าอยู่ในสภาพแวดล้อมอย่างไร การเดินทางสะดวกสบายหรือไม่ มีสิ่งอำนวยความสะดวกต่อชีวิตประจำวันหรือไม่
2.    ตรวจเช็คผู้ที่ขายบ้านและที่ดินให้เรานั้นมีกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยนั้นจริงหรือไม่
3.    ราคาบ้านมือสองที่เสนอขาย รวมและไม่รวมอะไรบ้าง ตัวอย่างเช่น ค่าโอนบ้าน ค่าภาษีรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ ภาษีธุรกิจเฉพาะ และค่าอากรแสตป์
4.    ตรวจสอบเรื่องการเวนคืน แม้ว่าจะอุ่นใจได้ว่าจะสร้างจนบ้านเสร็จให้เห็นว่ามีการตรวจสอบแล้ว แต่ก็ไม่ควรประมาท ยิ่งเฉพาะบ้านอยู่ในทำเลล่อแหลม เช่น ใกล้สามแยก บ่อยครั้งที่เจ้าของที่ดินเดิมมีการหมกเม็ดพยายามแบ่งถ่ายทรัพย์สินตนเองก่อนจะมีกฎหมายห้ามขายและโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน
5.     หากต้องการกู้บ้านมือสอง ต้องเตรียมเรื่องขออนุมัติวงเงินสินเชื่อเพื่อซื้อบ้านด้วย
6.    ตรวจดูข้อมูลบ้านมือสองให้ละเอียด เพราะบ้านหลังนั้นอาจจะติดภาระจำนองหรือไม่ เพราะโดยทั่วไปแล้วการซื้อบ้านมือสองส่วนใหญ่จะติดจำนอง ดังนั้นเราจะต้องผ่านกระบวนการไถ่ถอนการจำนองมาก่อน และค่อยโอนกรรมสิทธิ์
7.    สำหรับอาคารชุดมือสอง สิ่งที่เราจำเป็นจะต้องตรวจสอบเอกสารการจดทะเบียนอาคารชุด นิติบุคคลค่าธรรมเนียมต่างๆรวมไปถึงค่าส่วนกลางและบริการต่างๆ อย่างละเอียด เพราะนอกจากเราจะตรวจสอบค่าใช้จ่าย เมื่อเราซื้อไปแล้วเราจะต้องเสียค่าอะไรบ้าง คุ้มค่าที่เราจะซื้อหรือไม่
8.     ถ้าต้องการจะซื้อที่ดินพร้อมบ้านจัดสรร ทาวน์เฮ้าส์ หรืออาคารพาณิชย์ควรตรวจสอบเพิ่มเติมด้วยว่า ผู้ประกอบธุรกิจหรือเจ้าของโครงการ ได้รับใบอนุญาตให้ก่อสร้างอาคารแล้วหรือไม่ โดยตรวจสอบได้จากกรมโยธาธิการ หรือสำนักงานเขต กทม. หรือสำนักงานที่ดินจังหวัด แล้วแต่กรณี
9.    ตรวจสอบสัญญาการซื้อขาย รายละเอียดค่าใช้จ่ายต่างๆในการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ ภาษี และอื่นๆ ต้องมีการทำสัญญาที่เป็นลายลักษณ์อักษรที่ชัดเจน และควรเก็บสัญญาหลังจากมีการซื้อขายเสร็จแล้วไว้ด้วยค่ะ เพื่อป้องกันปัญหาต่างๆในอนาคต

10.สุดท้ายเอกสารส่วนประกอบของสัญญา เอาไว้ตรวจสอบและควรเก็บให้เป็นอย่างดี ไม่ว่าเราจะซื้อจากเจ้าของโครงการหรือจากบุคคล เพราะว่าเอกสารทั้งหมดนี้สามารถนำไปบังคับให้เจ้าของต้องทำตามข้อตกลงในสัญญาที่เคยระบุไว้










รายละเอียดการ เอกสารประกอบการยื่นกู้


เพื่อซื้อที่ดินพร้อมอาคาร หรือ ห้องชุด
- หนังสือผ่านสิทธิสวัสดิการ/ใบรับรองเงินเดือน
- สลิปเงินเดือนหรือหลักฐานการรับเงินเดือนย้อนหลัง 3 เดือน
- สำเนาบัญชีเงินฝากย้อนหลัง 6 -12 เดือน
- สำเนาบัตรประจำตัวประชาชน/ข้าราชการ/รัฐวิสาหกิจ
- สำเนาทะเบียนบ้านฉบับเจ้าบ้าน (ทุกหน้า)
- สำเนาทะเบียนสมรส/ใบหย่า/ใบมรณะบัตร (ถ้ามี)
- สำเนาใบเปลี่ยนชื่อ – สกุล
- สำเนาบัตรประจำตัวประชาชนคู่สมรส (ถ้ามี)
- สำเนาโฉนดที่ดิน/น.ส.3ก.หรือสำเนาหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด (อช.2) ทุกหน้า สำเนาสัญญาจะซื้อจะขาย/สัญญาวางมัดจำ/สัญญาเช่าซื้อการเคหะฯและหนังสือรับรองยอดคงเหลือ

เพื่อปลูกสร้างอาคาร หรือ เพื่อซื้อที่ดิน + ปลูกสร้างอาคาร
- หนังสือผ่านสิทธิสวัสดิการ/ใบรับรองเงินเดือน
- สลิปเงินเดือนหรือหลักฐานการรับเงินเดือนย้อนหลัง 3 เดือน
- สำเนาบัญชีเงินฝากย้อนหลัง 6 -12 เดือน
- สำเนาบัตรประจำตัวประชาชน/ข้าราชการ/รัฐวิสาหกิจ
- สำเนาทะเบียนบ้านฉบับเจ้าบ้าน (ทุกหน้า)
- สำเนาทะเบียนสมรส/ใบหย่า/ใบมรณะบัตร (ถ้ามี)
- สำเนาใบเปลี่ยนชื่อ – สกุล
- สำเนาบัตรประจำตัวประชาชนคู่สมรส (ถ้ามี)
- สำเนาโฉนดที่ดิน/น.ส.3ก.หรือสำเนาหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด (อช.2) ทุกหน้า
- ใบขออนุญาตก่อสร้างอาคาร /ต่อเติม(ฉบับสำนักงานที่ดิน)
- แบบแปลน ใบประมาณการปลูกสร้าง/สัญญาว่าจ้างก่อสร้าง

Refinance (ไถ่ถอนจำนอง)
- หนังสือผ่านสิทธิสวัสดิการ/ใบรับรองเงินเดือน
- สลิปเงินเดือนหรือหลักฐานการรับเงินเดือนย้อนหลัง 3 เดือน
- สำเนาบัญชีเงินฝากย้อนหลัง 6 -12 เดือน
- สำเนาบัตรประจำตัวประชาชน/ข้าราชการ/รัฐวิสาหกิจ
- สำเนาทะเบียนบ้านฉบับเจ้าบ้าน (ทุกหน้า)
- สำเนาทะเบียนสมรส/ใบหย่า/ใบมรณะบัตร (ถ้ามี)
- สำเนาใบเปลี่ยนชื่อ – สกุล
- สำเนาบัตรประจำตัวประชาชนคู่สมรส (ถ้ามี)
- สำเนาโฉนดที่ดิน/น.ส.3ก.หรือสำเนาหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด (อช.2) ทุกหน้า
- สำเนาหนังสือสัญญากู้เงิน และสำเนาสัญญาจำนองกับสถาบันการเงินเดิม ใบเสร็จการผ่อนชำระหรือบัญชีหมุนเวียน ย้อนหลัง 1 หรือ 2 ปี

เพื่อชำระหนี้เกี่ยวกับที่อยู่อาศัย
- หนังสือผ่านสิทธิสวัสดิการ/ใบรับรองเงินเดือน
- สลิปเงินเดือนหรือหลักฐานการรับเงินเดือนย้อนหลัง 3 เดือน
- สำเนาบัญชีเงินฝากย้อนหลัง 6 -12 เดือน
- สำเนาบัตรประจำตัวประชาชน/ข้าราชการ/รัฐวิสาหกิจ
- สำเนาทะเบียนบ้านฉบับเจ้าบ้าน (ทุกหน้า)
- สำเนาทะเบียนสมรส/ใบหย่า/ใบมรณะบัตร (ถ้ามี)
- สำเนาใบเปลี่ยนชื่อ – สกุล
- สำเนาบัตรประจำตัวประชาชนคู่สมรส (ถ้ามี)
- สำเนาโฉนดที่ดิน/น.ส.3ก.หรือสำเนาหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด (อช.2) ทุกหน้า
- หลักฐานการเป็นเจ้าของอาคาร สำเนาหนังสือสัญญาขายที่ดินฉบับกรมที่ดิน

เพื่อต่อเติม ขยาย ซ่อมแซม
- หนังสือผ่านสิทธิสวัสดิการ/ใบรับรองเงินเดือน
- สลิปเงินเดือนหรือหลักฐานการรับเงินเดือนย้อนหลัง 3 เดือน
- สำเนาบัญชีเงินฝากย้อนหลัง 6 -12 เดือน
- สำเนาบัตรประจำตัวประชาชน/ข้าราชการ/รัฐวิสาหกิจ
- สำเนาทะเบียนบ้านฉบับเจ้าบ้าน (ทุกหน้า)
- สำเนาทะเบียนสมรส/ใบหย่า/ใบมรณะบัตร (ถ้ามี)
- สำเนาใบเปลี่ยนชื่อ – สกุล
- สำเนาบัตรประจำตัวประชาชนคู่สมรส (ถ้ามี)
- สำเนาโฉนดที่ดิน/น.ส.3ก.หรือสำเนาหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด (อช.2) ทุกหน้า
- ใบขออนุญาตก่อสร้างอาคาร /ต่อเติม(ฉบับสำนักงานที่ดิน)
- แบบแปลน ใบประมาณการปลูกสร้าง/สัญญาว่าจ้างก่อสร้าง

เพื่อซื้ออุปกรณ์หรือสิ่งอำนวยความสะดวก
- หนังสือผ่านสิทธิสวัสดิการ/ใบรับรองเงินเดือน
- สลิปเงินเดือนหรือหลักฐานการรับเงินเดือนย้อนหลัง 3 เดือน
- สำเนาบัญชีเงินฝากย้อนหลัง 6 -12 เดือน
- สำเนาบัตรประจำตัวประชาชน/ข้าราชการ/รัฐวิสาหกิจ
- สำเนาทะเบียนบ้านฉบับเจ้าบ้าน (ทุกหน้า)
- สำเนาทะเบียนสมรส/ใบหย่า/ใบมรณะบัตร (ถ้ามี)
- สำเนาใบเปลี่ยนชื่อ – สกุล
- สำเนาบัตรประจำตัวประชาชนคู่สมรส (ถ้ามี)
- สำเนาโฉนดที่ดิน/น.ส.3ก.หรือสำเนาหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด (อช.2) ทุกหน้า

- สำเนาหลักฐานแสดงกรรมสิทธิ์อาคาร หลักฐานแสดงการซื้อหรือรายการอุปกรณ์ที่จะซื้อพร้อมราคา

No comments